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3억짜리 아파트를 매매할 때 복비가 최대 120만원이라는 걸 알고 계약하시는 분, 생각보다 많지 않거든요. 요율표 한 장만 제대로 알아도 수십만원을 아낄 수 있는데, 대부분은 공인중개사가 부르는 대로 냅니다.
저도 처음 전세 계약할 때 그랬어요. 중개사 사장님이 "90만원이요"라고 말씀하시길래 아무 의심 없이 송금했는데, 나중에 계산해 보니 법정 상한이 60만원이었더라고요. 그때 느꼈죠, 이건 계산법을 모르는 사람이 손해를 보는 구조구나.
그 이후로 이사할 때마다 요율표를 직접 들이밀며 협의하는 습관이 생겼어요. 이번 글에서는 2026년 기준 주택 중개수수료 요율표 전체와 매매·전세·월세 계산법, 그리고 부가세 함정과 네고 요령까지 제가 겪은 것들을 한번에 풀어보려고 해요.
복비가 이렇게 비쌌어? — 중개수수료의 정체
부동산 중개수수료(복비)는 공인중개사에게 매물을 중개해준 대가로 지급하는 보수예요. 법률 이름은 '중개보수'인데, 현장에서는 대부분 복비라고 부르죠. 핵심은 이겁니다 — 복비에는 '상한 요율'이 정해져 있고, 그 이상을 받으면 불법이라는 것.
반대로 상한 요율보다 적게 받는 건 합법이에요. 다시 말해 협의가 가능하다는 뜻이거든요. 이 사실을 모르는 분이 꽤 많아요. 공인중개사법 시행규칙 제20조에 명시된 내용인데, "거래금액 × 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정"이라고 딱 적혀 있습니다.
요율은 물건 종류(주택·오피스텔·상가), 거래 유형(매매·임대차), 거래 금액 구간에 따라 달라져요. 주택은 각 시도 조례로 세부 요율을 정하고 있어서, 서울과 경기도가 미세하게 다를 수 있는데 2021년 12월 30일 개정 이후 사실상 전국 통일이라고 봐도 무방합니다.
한 가지 더. 복비는 매도인(또는 임대인)과 매수인(또는 임차인)이 각각 중개사에게 따로 지급하는 거예요. "우리 둘이 나눠서 내는 것 아닌가요?"라고 착각하시는 분들이 가끔 있는데, 그렇지 않습니다.
2026년 주택 중개수수료 요율표 전체 정리
2026년 2월 현재 적용되는 주택 중개보수 요율표는 2021년 12월 30일부터 시행된 개정안이에요. 서울특별시 조례 기준이고, 대부분의 시도에서 동일 구간을 적용하고 있습니다. 매매·교환과 임대차(전세·월세)를 나눠서 정리해볼게요.
| 거래 유형 | 거래금액 구간 | 상한요율 / 한도액 |
|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% / 한도 25만원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% / 한도 80만원 | |
| 2억~9억 미만 | 0.4% / 한도 없음 | |
| 9억~12억 미만 | 0.5% / 한도 없음 | |
| 12억~15억 미만 | 0.6% / 한도 없음 | |
| 15억 이상 | 0.7% / 한도 없음 | |
| 임대차 (전세·월세) | 5천만원 미만 | 0.5% / 한도 20만원 |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% / 한도 30만원 | |
| 1억~6억 미만 | 0.3% / 한도 없음 | |
| 6억~12억 미만 | 0.4% / 한도 없음 | |
| 12억~15억 미만 | 0.5% / 한도 없음 | |
| 15억 이상 | 0.6% / 한도 없음 |
표에서 눈여겨볼 부분이 있어요. 매매 2억~9억 구간은 0.4%인데, 9억을 넘는 순간 0.5%로 뛰거든요. 8억9천만원짜리 아파트를 살 때 복비는 최대 356만원이지만, 9억1천만원이면 455만원으로 약 100만원이 갑자기 늘어나요. 이런 경계 구간에서는 거래가를 어떻게 잡느냐에 따라 복비 차이가 확 벌어집니다.
📊 실제 데이터
서울부동산정보광장에 게시된 현행 요율표 기준(2021.12.30 시행), 주택 매매 시 가장 많은 거래가 일어나는 2억~9억 구간 상한요율은 0.4%입니다. 예를 들어 5억 아파트 매매 시 상한 복비는 200만원(VAT 별도)이에요. 개정 전(2021년 10월 이전)에는 동일 구간이 0.4~0.5%였고 9억 이상 구간이 별도로 없었기 때문에, 지금이 고가 주택 매수자에게는 오히려 유리한 구조입니다.
오피스텔은 별도 요율이 적용돼요. 전용 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌·수세식화장실·목욕시설을 모두 갖춘 경우, 매매 0.5%·임대차 0.4%가 상한이에요. 그 외의 오피스텔이나 상가·토지 같은 비주택 부동산은 일괄 0.9%가 상한입니다.
매매·전세·월세 — 상황별 복비 계산법
계산 자체는 어렵지 않아요. 거래금액에 해당 구간 상한요율을 곱하면 끝이거든요. 문제는 '거래금액'을 어떻게 잡느냐인데, 거래 유형마다 기준이 달라요.
매매의 경우 가장 단순합니다. 실거래가가 곧 거래금액이에요. 5억짜리 아파트를 산다면 5억 × 0.4% = 200만원이 상한이죠. 한도액 제한이 없는 구간이니 200만원 그대로 적용됩니다.
전세도 간단해요. 전세 보증금이 곧 거래금액입니다. 보증금 2억이면 2억 × 0.3% = 60만원. 보증금 8천만원이면 8천만 × 0.4% = 32만원인데, 한도액이 30만원이니까 30만원만 내면 되는 거예요.
월세가 좀 복잡합니다. 보증금에 월차임 × 100을 더한 '환산보증금'이 거래금액이 돼요. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면, 환산보증금은 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원이에요. 이 금액으로 요율 구간을 찾으면 0.4%(5천만~1억 미만)이고, 한도 30만원이 적용되니 복비는 최대 24만원(6,000만 × 0.4%)입니다. 다만 환산보증금이 5천만원 미만인 경우에는 곱하기 100이 아니라 곱하기 70으로 계산해요. 이 부분을 빠뜨리는 분이 은근히 많거든요.
분양권도 짚어볼게요. 분양권의 거래금액은 '거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄'이에요. 분양가 전체가 아니라 실제 납입분 기준이라는 점이 중요하죠. 프리미엄 3천만원에 납입금이 1억이면 거래금액은 1억3천만원, 요율 0.5%(5천만~2억 미만), 한도 80만원이니 복비 상한은 65만원이 됩니다.
부가세 별도라는 말에 속지 않는 법
계약서 다 쓰고 나면 중개사가 "복비 OO만원에 부가세 10% 별도입니다"라고 말할 때가 있어요. 이때 무조건 내야 하는 건 아닙니다. 중개업소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 달라져요.
일반과세자라면 부가세 10%를 별도로 받을 수 있어요. 이 경우 세금계산서나 현금영수증을 발행해야 할 의무가 있고요. 간이과세자라면 원칙적으로 부가세를 청구할 수 없습니다. 어떻게 확인하냐고요? 부동산 사무실 벽에 걸려 있는 사업자등록증을 보면 돼요. '간이과세자'라고 적혀 있는데 부가세 10%를 요구한다면, "사장님 간이과세자시잖아요"라고 말씀하시면 됩니다.
💡 꿀팁
중개수수료는 현금영수증 의무 발행 업종이에요. 10만원 이상 거래 시 소비자가 요청하지 않아도 발행해야 합니다. 거부하면 국세청 홈택스에 신고할 수 있고, 미발행 금액의 20% 가산세가 중개사에게 부과돼요. 현금영수증으로 처리하면 연말정산 때 30% 소득공제 혜택도 받을 수 있으니 꼭 챙기세요.
제가 작년에 전세 계약하면서 겪은 건데, 사장님이 "카드 안 되고 현금으로 주세요"라고 하셨거든요. 현금영수증 해달라고 했더니 처음엔 좀 난색을 보이셨는데, 의무 발행 업종이라고 말씀드리니까 바로 해주시더라고요. 아는 게 진짜 힘이에요.
참고로 공인중개사가 부가세를 합산해서 청구하더라도, 그 합산 금액이 상한요율에 의한 복비를 초과하면 안 됩니다. 복비 60만원 + 부가세 6만원 = 66만원은 가능하지만, 복비 자체를 66만원으로 잡고 거기에 부가세를 더 얹는 건 불법이에요.
실전 네고 — 계약서 쓰기 전에 반드시 할 말
솔직히 처음에는 네고가 쉽지 않았어요. "이게 법으로 정해진 건데 깎아달라고 해도 되나?" 싶었거든요. 근데 몇 번 해보니까 감이 오더라고요. 핵심은 타이밍이에요.
가장 좋은 타이밍은 가계약금 넣기 전이에요. "이 집으로 할게요"라고 확정짓기 직전, 그러니까 중개사가 가장 계약을 성사시키고 싶어하는 바로 그 순간이 협상력이 최고인 거죠. 잔금일에 "깎아주세요"라고 하면 이미 중개사 입장에서는 일을 다 한 뒤니까 들어줄 이유가 없어요.
제가 실제로 써본 멘트를 공유할게요. "사장님, 복비 법정 상한이 0.3%인 거 알고 있는데요, 부가세 포함해서 딱 OO만원에 해주시면 바로 가계약금 보낼게요." 이 한 마디면 대부분 반응이 와요. 상한요율을 알고 있다는 것 자체가 중개사에게는 시그널이거든요 — 아, 이 사람은 호구가 아니구나.
실제로 지난번 전세 3억 계약 때 상한 복비가 90만원이었는데, 부가세 포함 70만원에 합의했어요. 거의 30만원을 아낀 셈이죠. 사장님도 별 불만 없으셨어요. 어차피 상한이지 정가가 아니니까요.
다만 너무 과하게 깎으려고 하면 분위기가 싸해지거든요. 중개사도 생업이니까. 10~20% 정도 조율하는 선에서 정중하게 이야기하는 게 서로 기분 좋게 끝내는 방법이에요. 재계약이나 단순 대필의 경우에는 법정 수수료 전액을 줄 이유가 더더욱 없고, 10~20만원선에서 대필료로 협의하는 게 현실적입니다.
중개수수료에서 가장 많이 당하는 실수 3가지
첫 번째는 월세 환산보증금을 모르는 경우예요. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 환산보증금이 500만 + (40만 × 100) = 4,500만원인데, 일부 중개사가 보증금만 기준으로 삼아 5천만원 미만 구간 0.5%를 적용하면서 한도 20만원이라고 하거든요. 환산보증금 기준으로 따지면 4,500만 × 0.5% = 22만5천원이지만 한도 20만원이 적용되는 게 맞아요. 헷갈리기 쉬운 구간이라 중개사도 실수하는 경우가 있습니다.
두 번째, 오피스텔을 주택 요율로 착각하는 것. 주거용 오피스텔이라도 법적으로는 별도 요율이 적용돼요. 전용 85㎡ 이하에 전용 부엌·화장실·목욕시설이 다 갖춰져 있으면 매매 0.5%, 임대차 0.4%고, 그 외에는 0.9%까지 올라갑니다. 주택 임대차 0.3%를 생각하고 계약했다가 0.4%를 청구받으면 당황스럽죠.
⚠️ 주의
세 번째 실수 — 공동중개 시 복비를 두 번 지불하는 것입니다. 매수 측 중개사와 매도 측 중개사가 다른 '공동중개'에서도, 매수인은 자기가 의뢰한 중개사에게만 한 번 내면 돼요. 두 곳에서 각각 청구한다면 이건 명백한 위반이니 시·군·구청 부동산 담당 부서에 바로 신고하세요.
저도 한 번은 공동중개 상황에서 매도인 측 사장님이 "저한테도 수수료를 내야 한다"고 말씀하셨는데, 법적 근거를 말씀드리니까 바로 철회하셨어요. 이런 일이 여전히 간간이 발생하더라고요.
추가로 하나 더 짚자면, 묵시적 갱신(자동 연장) 상태에서 세입자가 해지 통보 후 3개월 뒤에 퇴거할 때, 새로운 세입자를 찾는 복비는 집주인(임대인) 부담이에요. 이건 법적으로 '계약의 정상 종료'로 보기 때문인데, 이 사실을 모르는 집주인이 세입자에게 복비를 떠넘기려는 경우가 꽤 있습니다. 사전에 관련 법령을 찾아두면 분쟁을 예방할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 중개수수료를 카드로 낼 수 있나요?
카드 결제가 가능한 중개업소가 있고, 현금만 받는 곳도 있어요. 법적으로 카드 결제를 거부할 수는 없지만, 현실적으로 현금을 선호하는 곳이 많습니다. 현금으로 지급하더라도 현금영수증은 반드시 요청하세요.
Q. 한도액이 '없음'이면 상한 없이 받을 수 있다는 뜻인가요?
아니에요. 한도액 '없음'은 거래금액 × 상한요율 그대로가 최대치라는 뜻이에요. 예를 들어 전세 3억이면 3억 × 0.3% = 90만원이 상한이고, 이걸 넘는 금액을 받으면 위법입니다.
Q. 계약 파기되면 복비를 내야 하나요?
내 변심으로 파기한 경우에는 중개보수를 지급해야 할 수 있어요. 반면 중개사의 과실(설명 의무 위반, 허위 정보 제공 등)로 계약이 무산되었다면 낼 필요가 없습니다.
Q. 재계약할 때도 복비를 내야 하나요?
같은 집에서 기존 집주인과 재계약(갱신)하는 경우, 중개사를 통하지 않았다면 복비를 낼 이유가 없어요. 다만 중개사를 통해 재계약서를 작성했다면 대필료 수준의 비용을 협의로 지급하는 것이 관례입니다.
Q. 상가나 토지 중개수수료는 얼마인가요?
주택과 주거용 오피스텔을 제외한 비주택 부동산(상가, 토지, 공장 등)은 매매·임대차 구분 없이 거래금액의 0.9%가 상한입니다. 한도액 제한도 없어요.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 중개수수료 관련 분쟁 시 관할 시·군·구청 또는 공인중개사협회에 문의하시기 바랍니다.
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부동산 중개수수료는 '정가'가 아니라 '상한가'예요. 0.1%의 차이가 수십만원을 좌우하고, 요율표 한 장을 아느냐 모르느냐가 그 차이를 만듭니다. 매매든 전세든 월세든, 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 계산기를 두드려보세요.
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